按常理，会哭的孩子有奶喝！但是，也有例外。

　　深圳在这轮楼市调控中哭的最早、哭得最凶，明示暗射，一波接一波。早在7月10日，深圳官方机构深圳市房地产研究中心就在全国率先发起“救市”呼吁，此后从未间断呼喊。中央政府救市措施出台的前5天也就是10月17日，深圳市还专门召开房地产市场形势发展座谈会，密谋拯救楼市。更有意思的是，密谋会议前两天全国各大媒体爆出“深圳国土局叫停开发商补差价”的新闻，被猜测为政府力挺房价的证据，随后国土局否认了叫停行为。

　　目前，全国上下，从中央到地方已经发起了一轮波涛汹涌的救楼市狂潮，有些地方政府甚至像“突击队”一样没有做任何的预热就出台了救市举措，土地救市、政策救市、资金救市、特权救市等等，五花八门，不过其成效则不为明显。深圳为何雷声大雨点小，迟迟没有出手呢？是投鼠忌器、蓄势待发还是担心弄巧成拙呢？ 　　第一，深圳市政府投鼠忌器，在救楼市政策上采取了缓兵之计，不是不救时候未到。我们看到成都、西安、长沙等实际救市行动比较早的城市都有其特殊的理由，前两者则主要因为地震，后者因为是新特区。上海、北京、广州等一线高房价的城市则采取了非常低调的救市。

　　自去年7月开始，国家建设部、国土资源部、财经部等八部委联合对去年5月份房价上涨过快的城市进行调查，其中深圳被例外首要重点城市。深圳市政府反应迅速，开展了系列市场整顿秩序，“明确方案、现场监督”、“限外令”、“新版二手房买卖合同”等宏观调控措施都是在去年7月相继出台。那么，我们看的出来深圳作为经济特区的特别身份，与中央政府方面的步调保持了高度一致，尤其去年楼市的确存在房价上涨过快、市场存在哄抬房价时，其纠正速度更是神速。同样，当前深圳房价的理性回归与中央的执政理念吻合时，深圳在救市“保量”方面必须讲政治，也理所当然地采取了保守的态度。

　　第二，目前中央政府已经明确着力扩大内需，而且支持居民购房，对没有鼓励投资性需求。而目前深圳楼市无论价格的回归还是成交量的萎缩都符合抑制投资需求宏观调控的理性预期，“限外令”和“第二套首付 40%”是两大杀手锏。

　　以下数据充分说明两大“杀手锏”如何挤掉投资性泡沫，去年7月“限外令”出台后，成交量大幅下降，7 月份一手房成交面积为 41.9 万平方米，比 6 月份分别下降 19.2%。9 月 27 日，央行等发布“第二套首付 40%”的政策，提高购买第二套住房的贷款首付比例和贷款利率，抑制房地产投资、投机需求，深圳成交量进一步下滑，周平均成交量由 9 月 28日之前的 791套降至 399套，降幅为 59%。

　　如果目前深圳市救楼市真的和流传的那样准备下猛药，包括酝酿取消“限外令”、“修改二套房政策”、“关内购房入户”等措施，这需要决策层做更多的考虑。这三大措施无疑是刺激成交量的猛药，但是“限外令”、“修改二套房政策”无疑不利于维护正常的居民住房需求，这药一下去会把“病猫”医成“活虎”，导致楼市走样；“关内购房入户”实施起来则关系到更多、更长远的利益关系，因而政府也需要认真研究其可行性。

　　第三，毋庸置疑，房地产业是关系民生的重要行业，维护正常的居民住房需求才是实现国民经济向内需拉动转型的重要内容。因而，政府内部估计有一部分人反对救楼市，希望市场进行自我调节，各方立场还在磨合之中。据说政府内部也有高层到部分楼盘微服私访，结果发现楼价并没有实际性下降。

　　我们对比自2004年到2007年一手商品房房成交面积与价格走势的数据，二者成反比。2004、2005、2006、2007年一手商品房房成交面积分别为909万平方米、993万平方米、798万平方米、439万平方米，同样这几年的商品房价格走势分别为5998元/平方米、7040元/平方米、9049元/平方米、1225元/平方米。也就说，深圳楼市的成交量随着价格的逐年提升，而成交量也逐年随之萎缩，同时深圳的人口却在逐年增加。这已经充分说明深圳楼价已经脱离了正常居民住房的需求的购买力。

　　可见，政府有力支持居民购买力才能有效刺激消费，降低交易环节费用，加大廉租房建设，才能让供需合理平衡。财政上应该改变地方政府“土地财政”的现状，寻求新的经济增长点。同时，深圳地产商也应该改变盈利模式，追求规模效益，而不是“一口吃成一个胖子”。

　　尽管目前国内外经济条件都不是非常乐观，消费预期都在变坏，但是房地产企业还是要突出重围，不能因为一味坚持高房价利润预期，最终导致销售失败。实际上，房地产行业是典型的资本密集型企业，而且很多企业的资金主要依靠商业银行贷款，在没有现金回笼的情况下尤其面临特别大的财务压力，如果处理不好就会拖累银行，影响国家的金融安全。因而，不管深圳政府将采取什么样的救市政策，相信一定有其政策底线，不可能超出中央的要求，也不可能掏钱来消化目前的存量。深圳开发商应该借助中央政府的救市措施发力，不管是对首次置业和改善性住房的支持，还是不断减息所营造的相对宽松的信贷环境，努力自救。